樓市政策漸進式調整政策儲備仍然充足
??政策調整的力度已超出市場預期。
全國房地產商會聯盟主席、住建部住房政策專傢委員會副主任顧雲昌並沒有預料到二套房首付會被降至四成。他在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，“今年宏觀經濟形勢比去年更嚴峻，新常態下GDP增長目屏東縣身分證借現金標定為7%，現在達到7%都有難度。”
他進一步分析：房地產業在當前環境下，仍具有重要地位，畢竟培育新經濟增長點，對經濟結構做出調整都需要過程；樓市政策調整離不開宏觀經濟低迷的大背景，但與2008年不同，政策會漸進式地做出調整，中央仍擁有政策儲備工具。
房地產是典型的周期性行業，它不可避免地與宏觀經濟有緊密的聯系，既受宏觀經濟形勢的影響，也會影響到宏觀經濟。
根據國傢統計局的數據顯示，2014年全國房地產開發投資95036億元，比上年增長10.5%，同比下滑9.3個百分點，創2011年以來新低。除此之外，2014年房地產開發投資占全國固定資產投資所占比例也出現下滑，投資增速遠低於固定資產投資，已經直接影響到瞭GDP。房地產投資在全國固定資產投資中占比僅為18.9%。
這其中的邏輯關系在於：居民買房的積極性下降，導致地產公司銷售下降，房企買地、開發熱情下降，從而使得新開工面積減少，房地產投資下降，最終影響到經濟總量與經濟增速。
新一期的《政府工作報告》中明確指出，穩定住房消費，堅持分類指導，支持居民自住和改善性住房需求。“這是近年以來首次提出支持改善性需求，並首次刪除抑制投資性購房需求的表述。”顧雲昌說。
對於穩定住房消費，市場人士認為，這不表明政府會大規模“救市”，主要通過市場化和法治方式調節市場。
海通證券觀察到，2014年以來數次出臺影響樓市的政策，包括從2014年4月到9月40多個城市取消限購，2014 年9月取消三套房限貸，10月放寬公積金貸款條件、2014年11月、2015年3月兩次降息等等。而降低二套房首付至4成，同時降低公積金貸款首付成數，以及二套房交易營業稅，進一步從購房資格、利率、首付成數等釋放樓市需求。
海通證券認為調控效果有限。2014 年取消限購後地產銷量在5、6月短期反彈，但7月再度下降，降息後11、12 月地產銷量短期反彈，但2015年前兩個月地產銷量再度下降。而從2014年3月起全國房價開始下跌，目前尚未止跌。海通證券認為本次房貸新政實施後，地產銷量雖有望短期回升，但持續性仍存疑。
顧雲昌認為，影響居民購房的最主要因素是金融政策，其次是稅收。盡管二套房40%的首付超出預期，但相對發達國傢來說仍然較高。在美國，購房首付平均不到10%。在首付比例調整上，政府仍有餘地。究竟是新竹縣信貸利息第一套房還是第二套房，可以由銀行甄別、掌握貸款比例。而利率方面，中國的利率也普遍高於其它國傢。而從調控的思路來看，地方將承擔主體責任，包括稅收優惠和購房補貼都是可以選用的工具。特大城市是否解禁限購也將影響住房市場。在樓市去庫存的進程中，有些公司、好的產品會受益，但不代表所有的房子都應該被賣出去。
新聞來源http://tj.house.sina.com.cn/news/2015-04-02/09305989207147978995382.shtml
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